大判例

東京地方裁判所 平成１０年（ワ）２９６８０号 判決

主文

一 　被告は原告に対して金三八三万二五〇〇円及びこれに対する平成一一年一月二二日から支払済みまで年六パーセントの割合による金員を支払え。

二 　原告のその余の請求を棄却する。

三 　訴訟費用は二分し、その一を原告の負担とし、その余を被告の負担とする。

事実及び理由

第一請求

被告は原告に対して金七六六万五〇〇〇円及びこれに対する平成一〇年一月一三日から支払済みまで年六パーセントの割合による金員を支払え。

第二事案の概要

一 　争いのない事実ないし証拠上ほぼ確実に認められる事実

１ 　原告は宅地建物取引業を営む会社であり、主として、道路用地収用事業に関連して、収用対象となった土地の地権者に対する情報提供、代替地の紹介ないしあっせんを行っている。

２ 　被告は千葉県市川市鬼高三丁目に土地（以下、「被告所有地」という。）を所有していたところ、被告所有地の一部は建設省外郭環状道路（以下、「外環道」という。）の予定地に含まれていた。

３ 　原告は、被告に対して、平成一〇年六月一〇日ころ、被告所有地が外環道予定地として収用された場合の代替土地として、別紙物件目録記載の各土地及び建物（以下、「本件代替物件」という。）を紹介した。

４ 　被告は、平成一〇年七月二一日、（一）原告に対して本件代替物件の取得について、坪単価を金七五万円とすること、（二）同月末日までに売買契約を締結するものとし、期日までに売買手続ができない場合には白紙とする旨（以下、この記載を「期限約款」という。）が記載された「取りまとめ依頼書」（甲第四号証、以下「本件依頼書」という。）を発行した。

５ 　本件代替物件については、平成一〇年七月末日までに、原告と本件代替物件所有者との間で売買契約が成立するに至らなかった。

６ 　その後、被告は、平成一〇年八月二六日、本件代替物件について売買契約を締結した。

本件は、原告が、被告との間で前記とりまとめ依頼書の発行により成立した土地仲介を目的とする委任契約は期日以降も存続していたものであり、それにもかかわらず、被告が原告を排除して売買契約を成立させたものであるとして、民法一三〇条の法理ないし信義則に基づいて仲介料相当額を請求する事案である。

二 　争点

１ 　本件依頼書に記載された期日以降、原告と被告の間に仲介契約が存続していたかどうか

２ 　仲介契約が存続していた場合、被告が本件代替物件について売買契約を成立させた場合に、原告に仲介報酬請求権が発生するかどうか

三 　当事者の主張

１ 　原告

（一）（事実経過）

(1) 　原告は、平成八年一月ころから、被告の依頼を受けて、外環道工事にともなう被告所有地の収用に関する情報収集、陳情、代替地のあっせん等の活動を行っていた。

(2) 　なお、当初、外環道の予定地に含まれていたのは被告所有地の一部であったが、原告の活動により、平成九年六月ころ、その全体が収用されるに至ったという経緯がある。

(3) 　原告は被告が代替地の取得を希望する地域に適当な物件を探索した結果、平成一〇年四月下旬ころ、本件代替物件を見出し、これを被告に紹介するとともに、本件代替物件の担保権者である住友銀行株式会社（以下「住友銀行」という。）の担当者に対してその処分可能性を打診し、処分可能性がある旨の回答を得て、同年六月半ばから七月半ばころ、被告に本件代替物件を提示して、その買い取り意思を確認した。

(4) 　そのうえで、原告は、平成一〇年七月二一日、被告に対して本件代替物件を売却する場合、売却価格についての住友銀行の意向が坪当たり七五万円であることを示して、価格について被告の了解を得て、本件依頼書の交付を受けた。

(5) 　本件依頼書の交付に際して、被告から他の物件を探索中であるとの理由から、期限約款の記載を求められたが、原告は住友銀行が本件代替物件の鑑定評価を行う予定である旨を被告に告知して七月末日までの契約締結は困難である旨を伝えたが、被告代表者は「とりあえず、それでやってみてくれ」との回答であったことから、期限約款の記載に応じた。

(6) 　原告は、本件依頼書を住友銀行に提出するとともに、平成一〇年七月二四日、本件代替物件について仲介業者となるべき者と交渉をしたが、その際に、売主側仲介業者となるべき者から、仲介料の配分に関して、買い主側から支払われる仲介報酬の一部を売り主側仲介業者に配分するよう要求があり、原告はその回答を留保した。

(7) 　そして、原告は仲介手数料について右のような方法によることは困難であるとの判断に達し、住友銀行に対してその旨を伝えたが、その際、住友銀行側から、仲介手数料については再度協議ができないかとの打診を受けて、これを了解し、再度売り主側仲介業者と連絡を試みたが、できないまま推移した。

(8) 　原告は、被告に対して、右(5) (6) の経緯を報告し、当面は本件代替物件の取得の協議を凍結するが、その可能性はあるのでしばらく様子を見て欲しい旨を求めて、その了解を得た。

(9) 　それにもかかわらず、被告は、平成一〇年八月二六日、本件代替物件について原告を排除する形で売買契約を締結した。

（二）（報酬請求権）

(1) 　右経過に照らすと、原告と被告間の本件代替物件の仲介に対する委任契約は期限約款に定められた期限（平成一〇年七月末日）が経過してもなお存続していた。

(2) 　したがって、本件で、原告は被告に対して民法六四八条一項、六四一条の法意、同法一三〇条の法意ないしは信義則に照らして、報酬請求権を取得するものというべきである。

(3) 　そして、報酬額は、原告が予定した売買代金価格により売買契約が成立した場合の仲介手数料に相当する金七六六万五〇〇〇円（坪あたり七五万円による売買代金二億四一七五万七五〇〇円を前提とする報酬額）とするのが相当である。

２ 　被告

（一）（事実経過）

(1) 　原告が主張するころから、その主張にあるような具体的な活動を行った事実はない。

(2) 　被告所有地全部が環状線の予定地となったことは認めるが、これは原告の活動によるものではない。

(3) 　被告が、平成一〇年六月ころ、原告から本件代替物件の紹介を受けたことは原告主張のとおりであるが、これに至る経緯については知らない。

(4) 　被告は、平成一〇年七月二一日、原告に対して、原告主張のとおりの売却条件による売買契約を締結させるよう依頼する趣旨で、本件依頼書を交付した。

(5) 　被告が他の代替地を探索中であったことから期限約款の記載を求めたことは原告主張のとおりであるが、原告から本件代替物件の鑑定評価の説明を受けたこともないし、被告代表者から原告に対して「とりあえず、それでやってみてくれ」と回答したこともない。

(6) 　その後の経緯について、被告の知るところではないが、最終的に、原告から被告に対して平成一〇年八月初めころ、「あの物件は無理である。まとめることはできない。」との趣旨の報告を受けた。

（二）（報酬請求権）

(1) 　原告と被告の間では、本件代替物件に関する委任契約は平成一〇年七月二一日に本件依頼書の交付により成立し、その期限は同月末日までと定められていた。

したがって、右同日の経過によって、原告と被告間の委任契約関係は終了している。

(2) 　したがって、原告の報酬請求権に関する主張は前提を欠いている。

第三裁判所の判断

一 　（本件代替物件に関する交渉以前の経過について）

１ 　前記当事者間に争いのない事実、甲第二号証の１、２、第六号証、第九号証の１、２、第一〇号証、第一一号証、証人佐藤善吾の証言、被告代表者本人尋問の結果及び弁論の全趣旨によると、以下の各事実を認めることができる。

（一）　原告は宅地建物取引業者であって、建設省外環道の道路用地の収用事業に関して、収用対象となった道路予定地の地権者を対象として、建設省に対する買取要望書の提出、隣地との土地境界の確認作業の代行等、地権者に対する各種の助言ないし情報提供、更に、地権者が希望する代替土地の紹介・あっせんなどを業として行っていた。

（二）　原告は、平成八年一月二五日及び同年二月二三日ころに、原告で被告に関する業務を担当した同営業部長佐藤善吾（以下、「佐藤」という。）が被告を訪問して、被告代表者である笛吹正直（以下、「笛吹」という。）に対して原告の事業内容や外環道について説明するなどした。

その結果、被告は原告から被告所有地の売却に関する要望を建設省に伝達すること、右売却のために必要な隣地所有者との境界に関する協議を行うこと、更に、原告が被告所有地の売却にともなう代替地の取得のあっせんを行うことなどの了解が成立した。

（三）　そして、平成八年四月上旬ころには、佐藤は笛吹から被告所有地に関する買取要望書と題する建設省関東地方建設局あての書面を預かった。当初、外環道の収用予定地は被告所有地の一部であったが、被告は被告所有地上に建物を所有しており、一部のみ収用された場合、被告所有地の十分な利用が確保できなくなることから、被告は被告所有地の全体の収用を希望しており、右の買取要望書は、こうした被告の希望を述べたものであった。

佐藤は、平成八年四月四日、右買取要望書を建設省に提出したが、その際、前記被告の要望を述べて被告所有地全体を収用するよう陳情した。

（四）　更に、原告は、被告の依頼に基づいて、平成八年九月上旬から中旬にかけて、被告所有地の隣地所有者二者との間で、土地境界の確認のための協議を行い、その結果、同年九月一四日及び同年一〇月九日に、それぞれ右隣地所有者の合意を得て境界確認書を作成し、これをそれぞれ建設省に提出した。

（五）　その後、原告は、平成九年六月一〇日、笛吹が建設省に土地収用範囲について相談に行くのに同行したが、その席上、被告所有地の全部が収用対象地となるとの意向が示された。

以上のとおり、認められる。

２ 　なお、被告代表者本人尋問の結果中には、佐藤が隣地所有者との間で土地境界確認をした点は被告によるものではないとする部分があるけれども、甲第二号証の１、２の被告作成部分に照らして採用しがたい。

また、同本人尋問の結果中には、笛吹が佐藤と同行して建設省を訪ねた目的について被告所有地全体の収用を陳情する趣旨ではなかったかのごとき部分がある。しかしながら、甲第六号証によると、被告が佐藤を経由して、被告所有地全体の収用を希望する旨を建設省に申し入れたことは明らかであって、被告にとって、収用範囲が一部となるか全体となるかは重大な利害関係を有することであるところ、被告代表者本人尋問の結果（ないしはその陳述書である乙第四号証）によると、その後、この点について、なんら建設省に対して申し入れ等をしなかったこととなり、その供述内容は明らかに不合理であって採用できない。

（もっとも、外環道が建設省が所管する道路事業である以上、最終的に被告所有地全体が収用対象となったのは、外環道事業全体の計画によるものであることが推測され、その意味では、これが被告名義による陳情の結果であるということはできないけれども、そのことは、被告が原告に対して右陳情という事実行為を行うことを依頼し、原告がこれを実行したとする認定を妨げるものではない。）。

二 　（本件代替物件の取得を巡る経緯について）

１ 　次に、甲第三号証、第四号証、第五号証の１ないし５、第六号証、第一〇号証、乙第一号証ないし第四号証によると以下の各事実を認めることができる。

（一）　佐藤は、平成八年ころから、笛吹から代替地の希望等を聴取するなどしていたほか、平成九年三月には、笛吹に対して代替物件の候補となる土地に関する資料を提出していたが、前記一において認定したとおり、平成九年六月ころに、被告所有地の全体が収用対象となることが判明した以後は、笛吹から代替地に関して、希望する地域や地積についての希望が表明され、佐藤はこれにしたがって代替地の探索をしていた。

（二）　そして、平成九年一〇月ころ、笛吹から佐藤に対して市川市田尻地域に概ね三〇〇坪程度の土地の取得を希望する旨が伝達された。

（三）　その後、佐藤が右の地域を探索した結果、平成一〇年四月ころ、本件代替物件を発見して、登記簿等を閲覧して調査をし、所有者に対して接触を試みるなどした。結局、佐藤は所有者本人との面談には至っていない。

（四）　そこで、佐藤は、平成一〇年五月二〇日ころ、本件物件に設定された抵当権の権利者である住友銀行の西葛西支店を訪問し、担当者である同支店融資課長に対して被告による本件代替物件の取得の希望を伝えた。

（五）　佐藤は、平成一〇年六月一〇日、本件代替物件を笛吹に紹介したところ、同年七月一六日に笛吹から佐藤に対して本件代替物件の取得を希望する旨が表明されたので、佐藤は、住友銀行西葛西支店融資課長と売却金額を協議し、坪単価を金七五万円とすることで了解を得た。

（六）　そのうえで、佐藤は、同月二一日に再度笛吹を訪問し、物件の明細を記載した書面、登記簿謄本を交付するとともに、坪単価を協議した。そして、その場で、笛吹は佐藤に対して、本件代替物件について売買契約の成立を委任するため本件依頼書を交付した。

本件依頼書を交付する際、笛吹は佐藤に対して売買契約のとりまとめに関する期限を同月三一日までとするよう求めたのに対して、佐藤は売買契約の成立のためには一〇日間程度では時間が足りないことを述べたが、笛吹は他物件の取得も考慮しているとして前記希望を翻さなかったために、佐藤はやむなく笛吹の希望を受け入れて、本件依頼書中には「平成一〇年七月末日までに売買手続をするものとする。」「期日までに上記の手続ができない場合は白紙とする。」旨が記載されるに至った。

そして、佐藤は本件依頼書を住友銀行西葛西支店に持参、提出した。

（七）　その後、佐藤は、住友銀行西葛西支店から、本件代替物件の売主側の仲介業者と面談するよう指示を受け、平成一〇年七月二八日に右仲介業者と面談したが、その席上で、同業者から、仲介手数料に関して「分かれ」（売主の仲介手数料を売主側の仲介業者が取得し、買主側の仲介手数料を買主側の仲介業者が取得するとの意味）では取引ができず、買主側の仲介手数料も一部右の売主側の業者が取得したいとの意向が示され、佐藤がこれに難色を示し、これについて、原告側で検討したいと応答した。

（八）　そして、佐藤は平成一〇年七月末日に右の経過を笛吹に伝え、しばらく、猶予期間を欲しいと希望してその了解を得て、原告側の対応を検討したが、やはり、前記の「分かれ」によるのでないと取引に応じるべきではないとの結論に至り、同年八月一〇日、笛吹に本件代替物件に関する売買契約のとりまとめはいったん凍結するが、引き続いて、調整にあたる旨を伝えた。

（九）　しかし、笛吹はその後に本件代替物件について仲介にあたっていた業者から取得希望の照会を受けるや、原告に対してなんらの連絡をしないまま、平成一〇年八月二六日に、本件代替物件について売買契約を締結した。

以上のとおり認めることができる。

２ 　これに対して、被告代表者本人尋問の結果及び乙第四号証中には、売買契約の取りまとめの期限であった七月末日には佐藤から経過を報告する趣旨の伝言はなく、同年八月一〇日に「あの物件は無理である」という趣旨の連絡があったため、いったん、本件代替物件の取得を諦めたものとする部分がある。

しかしながら、前記認定の事実によると、原告側としては、当時、被告から一連の原告側の活動について報酬を得るとすれば、本件代替物件の売買契約を成立させてその仲介報酬として取得すること以外には想定されていなかったものと認められるから、本件依頼書に記載された期限までに契約の成立を困難にする事情が生じて同期限を遵守できなくなったとするならば、これを徒過する際になんらの連絡をしなかったものとは考えられないし、右一連の経過からみると、原告は本件代替物件以外に具体的に被告に仲介するべき物件の目処を有していたことをうかがうべき事情もないから、八月一〇日の段階で、原告から被告に対して本件代替物件の取得が不可能であるとする意向が示されたとも思われず、前記被告代表者本人尋問の結果は採用できない。

三１ 　以上の各認定事実に照らして検討するに、原告と被告の間では、平成八年ころから、被告所有地の売却（収用）と代替地の取得のあっせんについて継続的な事務委託関係が成立していたものと認めることができ、平成一〇年七月二一日に成立した、本件依頼書の交付による本件代替物件の売買契約の取りまとめに関する委任もその一環として成立したものといえる。

そして、前記認定の事実によると、本件依頼書中に記載された期限は交付の日から一〇日間であって、比較的短期間に定められており、原告側としては右期限の記載自体に難色を示したが、被告代表者の希望を考慮して記載に応じるに至ったこと、その期限と定められた七月三一日に、原告の担当者は被告代表者にそれまでの経過を伝えるとともに期限の猶予を申し出て了解を得るとともに、その後の時点でも、いったん売買契約の成立は凍結するが、引き続いて交渉はすることを伝達していたこと、また、右経過以後、被告から原告に対してそれまでの原告と被告間の一連の事務委託関係を清算するべくなんらかの申し入れ等がなされた経過がないこと、等の事情が認められる。

以上の事情からみると、被告から原告に対して本件依頼書を交付することによって生じた本件代替物件の取得に関する事務委任関係は本件依頼書に記載された期限を経過した後も、一定の猶予期間をもって引き続いて存続していたものと認められるから、被告がその後原告の了解を得ることなく単独で本件代替物件について売買契約を成立させた場合には、民法一三〇条の趣旨により報酬請求権を取得するものとみるのが相当である。

２ 　そして、右報酬の額についてみるに、前記二において認定した事実及び弁論の全趣旨によると、原告と被告間の本件代替物件の取得のための事務委任契約において同土地の売買代金が坪単価七五万円と定められたことが認められる一方、弁論の全趣旨によると本件代替物件の面積は合計一〇六五・五七平方メートルであることが認められるから、結局、本件代替物件について売買契約が成立した場合の代金は金二億四一七五万七五〇〇円となることが認められ、更に、弁論の全趣旨によると、右売買価格を前提とする仲介手数料相当額は金七六六万五〇〇〇円となるものと認められる。

しかしながら、本件では、最終的に原告の仲介による売買契約は成立するに至っておらず、本件における原告の関与は被告に対して本件代替物件を紹介したこと、土地の担保権者との間で売買代金について協議して了解を得るに至ったことが主たるものであると認められる。そして、前記に認定した原告から被告に対する各種の業務の提供等の一切の事情を考慮すると、本件で被告が原告に支払うべき報酬額は前記売買契約が成立した場合の手数料相当額の二分の一に相当する金三八三万二五〇〇円とするのが相当である。

三 　以上によると、原告の本訴請求には主文の限度で理由がある（仮執行の宣言は相当でないからこれを付さないこととする。）

（裁判官　神坂尚）

物件目録

一　所在　千葉県市川市田尻三丁目

地番　一〇九〇番一

地目　宅地

地積　四四一・二九平方メートル

二　所在　千葉県市川市田尻三丁目

地番　一〇九〇番七

地目　宅地

地積　六・七一平方メートル

三　所在　千葉県市川市田尻三丁目

地番　一〇九〇番の八

地目　宅地

地積　三三・〇五平方メートル

四　所在　千葉県市川市田尻三丁目

地番　一〇九一番一

地目　宅地

地積　五六八・〇〇平方メートル

五　所在　千葉県市川市田尻三丁目

地番　一〇九〇番九

地目　宅地

地積　一六・五二平方メートル

六　所在　千葉県市川市田尻三丁目一〇九〇番地一

種類　倉庫・事務所

構造　鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺二階建

床面積　一階　四〇五・三六平方メートル

二階　一〇〇・一七平方メートル